Kreditrecht – Verbrauchereigenschaft eines Vermieters oder Verpächters

Kreditrecht – Verbrauchereigenschaft eines Vermieters oder Verpächters
22.07.2020

Erfordert die Vermietung oder Verpachtung keinen planmäßigen Geschäftsbetrieb und handelt es sich deshalb um eine private und nicht um eine berufsmäßig betriebene Vermögensverwaltung, verliert der Vermieter oder Verpächter, der einen Darlehensvertrag schließt, seine Eigenschaft als Verbraucher im Sinne des Verbraucherdarlehensrechts nicht dadurch, dass er für die Umsätze aus Vermietung oder Verpachtung nach § 2 Abs. 1, § 4 Nr. 12 Satz 1 Buchst. a, § 9 Abs. 1 UStG zur Umsatzsteuer optiert.

(BGH, Urt. v. 3.3.2020, Az. XI ZR 461/18, WM 2020, S. 781 ff.)

Die Parteien stritten um die Wirksamkeit eines Widerrufs der auf den Abschluss eines Verbraucherdarlehensvertrags gerichteten Willenserklärung des Klägers. Hintergrund war ein Ende Januar 2007 geschlossener Darlehensvertrag über 1,45 Mio. € mit Zinsbindung bis zum 30. Januar 2017 und einem Nominalzins i.H.v. 5,25% p.a. Der Darlehensvertrag war mit „…für private Zwecke und Existenzgründung“ überschrieben, zur Abwicklung des Darlehensverhältnisses eröffnete der Kläger indes ein Geschäftskonto.

Die Mittel aus dem Darlehen waren zur Finanzierung des Erwerbs und der Sanierung einer Im-mobilie vorgesehen, aus deren Vermietung der Kläger langfristig Mieterträge erwirtschaften woll-te. Wegen der Mieteinnahmen seiner gewerblichen Mieter optierte der Kläger zur Umsatzsteuer. Das Darlehen wurde bankmäßig durch Grundschulden und eine Zession der Mietforderungen be-sichert.

Bei Abschluss des Darlehensvertrages belehrte die Beklagte den Kläger unzureichend deutlich unter Verwendung des vom BGH mit Urteil vom 12. Juni 2016 (IX ZR 564/15, BGHZ 211, 123 ff.) beanstandeten Formulars. Zum 30. Dezember 2013 beendeten die Parteien den Darlehensvertrag vorzeitig, wobei der Kläger eine Vorfälligkeitsentschädigung von 72.651,04 € leistete. Mit Schreiben vom 21. März 2016 widerrief der Kläger seine auf den Abschluss eines Verbraucherdarlehensvertrags gerichtete Willenserklärung und begehrte in den Vorinstanzen erfolgreich die Rückgewähr der gezahlten Vorfälligkeitsentschädigung. Mit der vom BGH zu entscheidenden Revision begehrte die Beklagte weiterhin vollumfängliche Klageabweisung.

Die Revision hatte Erfolg, der Senat hob das Urteil des Berufungsgerichts auf und verwies die Sache zur neuerlichen Verhandlung und tatrichterlichen Aufklärung an das Berufungsgericht zurück:

Das Berufungsgericht war von der Revision unbeanstandet und nach Auffassung des Senats auch rechtsfehlerfrei zu dem Ergebnis gelangt, der Kläger habe den Darlehensvertrag als Verbraucher geschlossen, so dass ihm grundsätzlich ein Widerrufsrecht gemäß § 495 Abs. 1 BGB auf Grundlage des intertemporal maßgeblichen Rechts zugestanden habe. Nach der st. Rspr. des Senats stellt nämlich die Verwaltung eigenen Vermögens grundsätzlich keine gewerbliche Tätigkeit dar. Zur Verwaltung eigenen Vermögens gehöre, so der BGH weiter, auch der ggfs. darlehensweise finanzierte Erwerb und die Verwaltung einer Immobilie.

Ausschlaggebendes Kriterium für die Abgrenzung von einer berufsmäßig bzw. gewerblich betriebenen Vermögensverwaltung sei der Umfang der mit der Vermögensverwaltung verbundenen Geschäfte. Erfordern diese einen planmäßigen Geschäftsbetrieb, wie etwa die Unterhaltung eines Büros oder einer Organisation, so liegt nach Auffassung des BGH grundsätzlich eine gewerbliche Betätigung vor. Die Höhe der verwalteten Werte oder Darlehen sei dabei nicht maßgeblich.

Von diesen Grundsätzen ausgehend hatte das Berufungsgericht nach Auffassung des Senats rechtsfehlerfrei angenommen, die Tätigkeit des Klägers sei keine gewerbliche Verwaltung eigenen Vermögens. Das Berufungsgericht habe zu Recht entscheidend auf den Umfang der mit der Immobilienverwaltung verbundenen Tätigkeiten abgestellt und dabei die geringe Zahl und unbestimmte Dauer der langfristig angelegten Mietverhältnisse sowie den geringen Aufwand bei deren Verwaltung berücksichtigt. Das Berufungsgericht habe ferner zutreffend erkannt, dass die Option zur Umsatzsteuer für die aus der Vermietung und Verpachtung eines Grundstücks erzielten Umsätze weder vermuten lasse noch ein Indiz dafür sei, dass der Vermieter den Darlehensvertrag als Unternehmer i.S.d. des BGB geschlossen habe.

Die (Einzel-)Option zur Umsatzsteuer nach § 4 Nr. 12 S. 1 Buchst. a, § 9 Abs. 1 UStG setzt voraus, so der BGH weiter, dass die Umsätze aus der Vermietung bzw. Verpachtung von einem „Unternehmer“ i.S.d. UStG generiert werden. Wer umsatzsteuerrechtlich „Unternehmer“ ist, bestimme sich nach § 2 UStG. Der „Unternehmer“ gem. § 2 UStG sei dabei als zentraler Rechtsbegriff des Umsatzsteuerrechts autonom, mithin ohne Rückgriff auf andere Definitionen in anderen Rechtsvorschriften wie etwa in § 14 BGB auszulegen.

Nach der Rspr. des BFH umfasst der Begriff des „Unternehmers“ auch die private Vermögensverwaltung durch die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken. § 13 BGB und § 14 BGB stehen dagegen in einem ganz anderen Regelungszusammenhang, wie der BGH herausstellt. Sie befassen sich mit der Frage, unter welchen Voraussetzungen beim Abschluss privatrechtlicher Rechtsgeschäfte eine besondere Schutzbedürftigkeit einer der beteiligten Parteien im Verhältnis zur anderen Partei besteht. Für die bürgerlich-rechtlich maßgebliche Abgrenzung von Verbraucher und Unternehmer sei daher anerkannt, so der BGH, dass die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken, soweit sie allein der privaten Vermögensverwaltung dient, die Qualifikation des Vermieters oder Verpächters als Verbraucher nicht hindere. Erfordert die Vermietung oder Verpachtung keinen planmäßigen Geschäftsbetrieb und handelt es sich deshalb um eine private und nicht um eine berufsmäßig betriebene Vermögensverwaltung, so der Senat weiter, verliert der Vermieter oder Verpächter, der einen Darlehensvertrag schließt, daher auch seine Eigenschaft als Verbraucher i.S.d.  Verbraucherdarlehensrechts nicht dadurch, dass er auf der Grundlage des Unternehmerbegriffs des Umsatzsteuerrechts für die Umsätze aus Vermietung oder Verpachtung nach § 2 Abs. 1, § 4 Nr. 12 S.  1 Buchst. a, § 9 Abs. 1 UStG von Fall zu Fall zur Umsatzsteuer optiert.

Dagegen wiesen die Überlegungen des Berufungsgerichts – das nach Auffassung des BGH zutreffend davon ausgegangen war, die Beklagte habe die Kläger unrichtig über das ihnen zustehende Widerrufsrecht nach § 495 Abs. 1 BGB belehrt – betreffend die Verwirkung revisions-rechtlich erhebliche Rechtsfehler auf. Nach der Rspr. des BGH steht nämlich einer Berücksichtigung der Sicherheitenfreigabe bei Prüfung des Umstandsmoments einer etwaigen Verwirkung nicht entgegen, dass der Darlehensgeber nach Beendigung des Darlehensvertrags und nach vollständiger Erfüllung der aus dem unwiderrufenen Darlehensvertrag resultierenden Pflichten die Sicherheiten ohnehin hätte freigegeben müssen. Dies nämlich war im Entscheidungsfall aufgrund der vorzeitigen Rückzahlung (einschließlich Vorfälligkeitsentschädigung) offenbar der Fall. Entgegen der Rechtsmeinung des Berufungsgerichts sei die Betätigung eines entsprechenden Vertrauens bei Würdigung der nach § 242 BGB relevanten Umstände mit zu berücksichtigen, was, so der BGH, vorliegend zu Unrecht unterblieben sei. Das Urteil war daher aufzuheben und die Sache an das Berufungsgericht zur neuerlichen Verhandlung und tatrichterlichen Aufklärung zurückzuverweisen. [TK]

Bildquelle: Photo by Tierra Mallorca on Unsplash


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