Kreditsicherungsrecht – Keine notarielle Formbedürftigkeit der Einigung zur Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrechts

Zum Kreditsicherungsrecht
23.02.2017

Die zur Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrechts gemäß § 873 BGB erforderliche Einigung muss, anders als das Verpflichtungsgeschäft, nicht notariell beurkundet werden (insoweit Aufgabe von BGH, Urteil vom 7. November 1990 = NJW-RR 1991, 205, 206).

 

(BGH, Urt. v. 8.4.2016, Az. V ZR 73/15, WM 2016, S. 2230 ff.)

 

Dem Urteil des BGH lag folgender Sachverhalt zugrunde: Im Rahmen eines Grundstückskaufvertrags stritten die Parteien um die wirksame Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrechts (gem. § 1094 BGB) zugunsten des benachbarten Grundstückseigentümers (Beklagter). Der Kläger ist Eigentümer des zu verkaufenden Grundstücks, welches er nach dem Tod seines Vaters (H.B.) im Jahr 2007 erbte. Ursprünglich standen das zu verkaufende und das Nachbargrundstück im Eigentum der Großtante des Klägers, welche ihre Schwester (F.B., Großmutter des Klägers) als Vorerbin, den Vater des Klägers (H.B.) als Nacherben und Vorerben des Klägers als zweiten Nacherben in ihr Testament einsetzte. Nach dem Tod der Großtante im Jahr 1972 wurden der Nacherben- und Testamentsvollstreckervermerk im Grundbuch eingetragen. Danach verschenkte die Großmutter des Klägers (F.B.) unter Mitwirkung des Testamentsvollstreckers die Grundstücke an den Vater des Klägers (H.B.). Im Jahr 1979 verkaufte der Testamentsvollstrecker mit notariellem Kaufvertrag, dem der Vater des Klägers (H.B.) beitrat, das an die Straße angrenzende Grundstück an die Beklagten. Daneben vereinbarten die Vertragsparteien außerhalb des not. Kaufvertrages ein Geh- und Fahrtrecht zugunsten des hinteren Grundstücks sowie im Gegenzug ein auf den ersten Verkaufsfall beschränktes dingliches Vorkaufsrecht zugunsten der Beklagten und erteilten dafür die Eintragungsbewilligungen. Beide Rechte wurden im Anschluss auch in das Grundbuch eingetragen. Nachdem der Kläger das hintere Grundstück an einen anderen Nachbarn verkaufte und eine Abschrift des Kaufvertrags den Beklagten am 29. Juli 2013 zugestellt wurde, übten diese mit Schreiben vom 19. September 2013 das Vorkaufsrecht aus.

 

Während das Landgericht der auf die Bewilligung der Löschung des Vorkaufsrechts gerichteten Klage (entsprechend BGH, Urt. v. 7. November 1990 = NJW-RR 1991, 205, 206) stattgeben hat, wies das Berufungsgericht diese ab. Mit der vom Kläger eingelegten Revision begehrte er das Urteil des Landgerichts wiederherzustellen.

 

Dem trat der BGH entgegen und verneinte einen Grundbuchberichtigungsanspruch des Klägers gem. § 894 BGB, da es an einer Unrichtigkeit des Grundbuchs im Hinblick auf das Vorkaufsrecht fehle.

 

Der BGH führt aus, dass das dingliche Vorkaufsrecht iSv. § 1094 BGB ein eigenständiges Sachenrecht ist und gem. § 873 BGB durch Einigung und Eintragung entsteht. Dabei sei es unschädlich, dass die Einigung nicht notariell beurkundet worden ist. Zwar sei auch das Geschäft, in dem sich die eine Partei zur Bestellung des Vorkaufsrechts verpflichtet, notariell zu beurkunden gewesen (gemäß dem vorliegend anzuwendenden § 313 S. 1 BGB a.F. – nunmehr § 311b Abs. 1 S. 1 BGB), da dadurch ebenso die Verpflichtung begründet wird, das Eigentum am Grundstück bei Vorliegen der entsprechenden Vorkaufsvoraussetzungen zu übertragen. Dieser Formmangel sei jedoch durch Einigung und Eintragung des dinglichen Vorkaufsrechts im Grundbuch geheilt worden (analog § 313 S. 2 BGB a.F. – nunmehr § 311b Abs. 1 S. 2 BGB).
Bislang sei die Frage, ob auch die dingliche Einigung über die Belastung eines Grundstücks mit einem Vorkaufsrecht gem. § 1094 BGB notariell beurkundet werden muss, uneinheitlich behandelt worden. Der BGH hatte dies mit Urteil vom 7. November 1990 ohne weitere Begründung bejaht und § 313 S. 1 BGB a.F. (nunmehr § 311b Abs. 1 S. 1 BGB) auch auf die Einigung nach § 873 BGB für die Vormerkung angewandt. Dieser Ansicht hatten sich Rechtsprechung und Literatur teilweise angeschlossen.

 

Dem tritt der BGH nunmehr entgegen und führt im Weiteren aus, dass eine besondere Form nur dann eingehalten werden muss, wenn dies das Gesetz ausdrücklich vorschreibt. Dies sei für die Einigung gem. § 873 BGB für die Vormerkung gerade nicht der Fall. Wortlaut und systematische Stellung des § 313 S. 1 BGB a.F. (nunmehr § 311b Abs. 1 S. 1 BGB) beziehen sich auf das Verpflichtungsgeschäft. Für eine analoge Anwendung mangele es vor dem Hintergrund des das deutsche Recht beherrschenden Trennungsprinzips schon an einer planwidrigen Regelungslücke, da das Erfüllungsgeschäft bewusst anderen Regeln unterworfen wurden sei. Mit Blick auf die Regelungen der Übertragung des Vollrechts, § 925 Abs. 1 BGB (Einigung zur Übertragung des Eigentums am Grundstück), widerspräche es den darin enthaltenen Bestimmungen, eine Formbedürftigkeit der Einigung für das Vorkaufsrecht (als Minus zur Übertragung) anzunehmen. Für die Auflassung genügt die Erklärung vor der zuständigen Stelle, ohne eine notarielle Beurkundung der Einigung. Dies könne für die Einigung nach § 873 BGB für die Vormerkung nicht anders gelten. Darüber hinaus widerspräche es dem Zweck der in § 313 S. 2 BGB a.F. (nunmehr § 311b Abs. 1 S. 2 BGB) vorgesehenen Heilungsmöglichkeit des formunwirksamen Verpflichtungsgeschäfts, wenn auch das Verfügungsgeschäft den gleichen Formanfordernissen des Verpflichtungsgeschäfts unterworfen wäre.

 

Im Übrigen führt der BGH aus, dass auch eine Unwirksamkeit des Vorkaufsrechts aus familien- und erbrechtlichen Gründen (§ 2113 Abs. 1 und § 2205 Abs. 3 BGB) sowie aus bereicherungsrechtlichen Gründen vorliegend ausscheidet.

 

Das Urteil des BGH zeigt wieder einmal die Wichtigkeit der Beachtung des dem deutschen Recht immanenten Trennungsprinzips und beseitigt eine weitere Unsicherheit im Hinblick auf die Formerfordernisse. [Marcus Scholze]

 


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